رهن یک واحد نوساز 280 متری در ارزانترین تور آفریقای جنوبی منطقه زعفرانیه با کلیه امکانات ، 186 میلیون تومان اعلام شده است اما از طرف دیگر این میزان اجاره بها معادل قیمت فروش واحدی 78 متری با امکانات کامل و چند سال ساخت در منطقه نیاوران است چرا که فروشنده قیمت هر متر مربع این واحد را 2 میلیون و 380 هزار تومان تعیین کرده است .
علاوه بر این در خیابان آفریقا مالکی نرخ اجاره واحد 220 متری را 105 میلیون تومان به عنوان رهن کامل پیشنهاد کرده است این در حالی است که متقاضی این واحد استیجاری ارزانترین تور اندونزی با همین مبلغ می تواند واحدی 55 متری ، 5 سال ساخت با امکانات کامل در محدوده بلوار فردوس خریداری کند .
اینکه در بازار مسکن برخی از متقاضیان با توجه به میزان بودجه خود توانایی خرید واحدی هرچند متراژ کوچک را دارند اما ترجیح می دهند از بازار اجاره استقبال کنند به عدم اطلاع آنها از برابری اجاره بها با قیمت مسکن در تهران برمی گردد . طی دو سال اخیر در تهران به قدری قیمت مسکن کاهش و ارزانترین تور استانبول اجاره بها افزایش یافته که این دو نرخ اکنون به هم نزدیک شده اند .
تعدادی از مشاوران املاک در این باره به «دنیای اقتصاد» اظهار کردند : همانطور که عده ای از متقاضیان در بازار مسکن سعی دارند با تهیه وام ، امانت گرفتن مبلغی از دیگران و راه های دیگر هر چه سریع تر صاحبخانه شوند حتی این دسته از افراد راضی هستند که برای مدت طولانی بدهکار باشند اما به خواسته خود دست پیدا کنند ، برخی از مشتریان در بازار اجاره اگرچه بودجه کافی برای خرید واحد مسکونی دارند اما اصراری آپارتمان اجاره ای تهران به خانه دار شدن ندارند .
یکی از فعالان بازار مسکن در ادامه افزود : آنهایی که قصد دارند در کوتاه ترین زمان واحدی را خریداری کنند این طور تصور می کنند که هرچه سریع تر از بازار مسکن خرید کنند از پرداخت مبلغ بیشتر برای خرید معاف شده اند و دیگر دغدغه های اجاره نشینی را تجربه نمی کنند اما از طرف دیگر همان طور که گفته شد برخی از مستاجران ، اجاره نشینی را می پسندند و عقیده دارند از یک سو جابه جایی سالانه نوعی تنوع است و از سوی دیگر خرید از بازار دلیلی برای راکد ماندن بودجه در نقش سرمایه می شود .
معتمدی تاکید کرد : مقایسه هایی ارزانترین تور ارمنستان که بین نرخ اجاره و قیمت فروش واحدهای مسکونی در مناطق مختلف بیان شد ، نشان دهنده این مساله است که اگرچه مستاجران در ازای پرداخت مبالغی تحت اجاره بها می توانند واحدی را خریداری کنند اما کاملا مشخص است واحد اجاره ای از متراژ بیشتری نسبت به واحد فروشی برخوردار است و این موضوع یکی از علت هایی است که عده ای از مستاجران اجاره نشینی را ترجیح می دهند .
ستون امروز نبض بازار به معرفی تعدادی از واحدهای اجاره ای پرداخته که با نرخ اجاره تعیین شده این واحدها می توان صاحب یک واحد مسکونی شد .
فروشنده ای قیمت واحد 71 متری خود را در خیابان قصرالدشت به همراه امکانات کامل ، 90 میلیون تومان پیشنهاد کرده است اما در بازار اجاره، موجری 90 میلیون تومان را رهن آپارتمان تبریز برای رهن کامل واحد 150 متر مربعی تعیین کرده است.
همچنین اجاره یک واحد 160 متری واقع در آصف در بازار اجاره زعفرانیه به صورت 30 میلیون تومان ودیعه و یک میلیون و 500 هزار تومان اجاره ماهانه اعلام شده که در کل رهن اجاره این واحد حدود 80 میلیون تومان است و مستاجر با این مبلغ می تواند واحدی 76 متری در خیابان بهارستان خریداری کند .
قیمت کل واحد 65 متری در منطقه تهران نو که عمر بنای آن 9 سال است با رهن ارزانترین تور سنگاپور کامل واحدی 160 متری در پاسداران یکسان است زیرا قیمت فروش و نرخ اجاره این دو واحد 83 میلیون تومان برآورد شده استبسته سیاستی برای ساماندهی بازار اجاره مسکن که هفته گذشته رونمایی شد با استقبال کارشناسان اقتصادی این حوزه روبه رو شده و در عین حال پیشنهادهایی از طرف آنها برای نتیجه گیری درست از اجرای برخی مفاد بسته، مطرح شده است. از نگاه کارشناسان، «تغییر زمان اعتبار قراردادهای اجاره از یک سال به دو سال یا بیشتر»، مهم ترین قسمت از بسته ساماندهی اجاره است که یکسری هزینه های پنهان برای مستاجران را می تواند کاهش دهد، اما اجرای آن در آپارتمان اجاره ای یزد گام نخست نیازمند تشویق مالیاتی موجران است.همچنین ارائه تسهیلات به واحدهای مسکونی نیمه تمام نیز راهکار دیگری در بسته اجاره است که کارشناسان پیشنهاد کرده اند.شرط پرداخت این تسهیلات، دریافت تضمین اجاره واحدها از سازنده باشد.
کارشناسان اقتصادی بازار مسکن با مطالعه جزئیات بسته ساماندهی اجاره بها که هفته گذشته منتشر شد، برای اجرای بهتر برخی از بندهای آن پیشنهادهایی را ارائه کرده و در عین حال جای خالی یارانه برای مستاجران را به عنوان یکی از نقاط ضعف بسته، مطرح کرده اند.
تنظیم قرارداد اجاره به صورت «دوساله» راهکار اصلی بسته، برای کنترل نرخ اجاره است که به گفته کارشناسان یکسری هزینه های پنهان از جمله هزینه جست وجوی آپارتمان، هزینه جابه جایی و حق کمیسیون مشاور املاک را برای مستاجر به نصف کاهش می دهد، اما این تغییر در مهلت قرارداد، در گام اول نیازمند اجرای داوطلبانه از سوی مالکان است که برای آن مالکان باید رهن مسکن شاهین شهر تشویق شوند. کارشناسان همچنین درباره طرح پرداخت تسهیلات ساخت به واحدهای نیمه کاره با هدف عرضه آنها به بازار اجاره، پیشنهاد کردند: شرط پرداخت تسهیلات، تضمین سازنده –مالک- به اجاره حداقل 2 سال واحدها باشد.
بکارگیری تسهیلات یارانه ای برای تقویت بنیه مالی مستاجران همزمان با کنترل نرخ های اجاره نیز پیشنهاد دیگر کارشناسان است که به موجب آن، وام ارزان قیمت از محل درآمد حاصل از هدفمندی یارانه ها می تواند به مستاجران کم درآمد اختصاص یابد.
فردین یزدانی کارشناس و نویسنده خرید ملک تبریز طرح جامع مسکن در گفت وگو با «دنیای اقتصاد» اظهار کرد: مهلت دوساله برای قراردادهای اجاره صرفه جویی موثری برای مستاجران به دنبال خواهد داشت ضمن اینکه تبعات روانی چنین قراردادی به نفع مستاجر است. وی افزود: در حال حاضر بستر حقوقی برای تنظیم دو ساله قرارداد اجاره فراهم نیست و به همین خاطر باید مشوق های موثر مالیاتی برای آن در نظر گرفت.
یزدانی همچنین قرارداد دوساله را در صورت عدم کنترل روی نرخ های اجاره، عاملی برای ورود تورم انتظاری به بازار اجاره مسکن دانست و گفت: احتمال دارد برخی موجران با این تصور طراحی حرفه ای سایت که در سال دوم قرارداد قیمت ها افزایش می یابد، تورم ذهنی خود را در همان سال اول در قرارداد اعمال کنند.
وی همچنین ارائه تسهیلات تشویقی برای ساخت واحدهای نیمه تمام را از جمله بهترین راهکارها برای متعادل کردن نرخ اجاره ارزیابی کرد و گفت: در همه جای دنیا این رویه برای فعال کردن صنعت اجاره داری مرسوم است اما باید دولت شرایطی ایجاد کند که حتما واحدها به بازار اجاره عرضه شوند.
یزدانی در عین حال ضمن اینکه محتویات بسته حمایتی ارزانترین تور ترکیه بازار اجاره بها را مثبت ارزیابی کرد، اما در عین حال ارائه یارانه به مستاجران کم درآمد را بهترین گزینه برای ساماندهی بازار اجاره توصیف و عنوان کرد: با توجه به درآمدی که دولت از طریق آزادسازی حامل های انرژی کسب کرده است، می تواند با شناسایی مستاجران کم درآمد و ارائه تسهیلات یارانه ای به آنها در جهت ساماندهی بازار اجاره گام بردارد.
در همین حال محمد رضا اعوانی، مسوول پیشین سامانه رهگیری در وزارت بازرگانی نیز به «دنیای اقتصاد» گفت: اصولا ساماندهی بازار اجاره بها بیش از هرچیز منوط به ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن است و با توجه به اینکه تعادل بین عرضه و تقاضا باعث می شود که از ایجاد حباب قیمت در بازار اجاره جلوگیری شود از این رو اگر بر مبنای بسته حمایتی تسهیلات تشویقی به مالکان واحدهای نیمه کاره پرداخت شود در این ارزانترین تور تایلند صورت قطعا از بروز نوسانات قیمتی در این بازار ممانعت ایجاد خواهد شد.
موانع حقوقی قراردادهای دوساله
وی اظهار کرد: باتوجه به اینکه بر مبنای قانون اساسی، مالکیت در اسلام محترم است؛ از این رو نمی توان با روش های دستوری مالکان را وادار کرد که اقدام به انعقاد قرارداد دوساله با مستاجران کنند مگر اینکه شرایط تشویقی مهیا شود که مالکان خود به خود به این سمت حرکت کنند و داوطلبانه برای انعقاد ارزانترین تور دوبی قرارداد دوساله اقدام کنند.
به گفته وی با توجه به راه اندازی سامانه رهگیری معاملات مسکن در وزارت بازرگانی که امکان رصد نرخ اجاره در آن فراهم شده، این امکان برای دولت ایجاد شده است که با بررسی رفتار نرخ اجاره درصدد کنترل آن برآید و از افزایش بی رویه آن جلوگیری کند.
مینو رفیعی، کارشناس مسکن نیز لغو معافیت مالیات اجاره را سیاست تنبیهی دانست که به گفته وی ممکن است اثر معکوس بر بازار اجاره بها بگذارد و باعث شود که ارزانترین تور لندن علاقه موجران برای عرضه واحدهای اجاره ای کم شود.
به گفته این کارشناس مسکن، لغو مالیات اجاره پیش از این به عنوان یک سیاست تشویقی برای رونق بازار اجاره اتخاذ شده بود.
موضوع انتقاد از عملکرد سازمان نوسازی شهرداری تهران که ماه ها است زمزمه رسانه ها شده، بار دیگر اعضای شورای شهر را در صف بندی مقابل یکدیگر قرار داده است.
در یک گروه ، اعضای همیشه منتقد به ارزانترین تور اسپانیا عملکرد شهرداری تهران، از جمله مهدی چمران، حسن بیادی و خسرو دانشجو قرار دارند و در گروه مقابل اعضایی همچون محمدعلی نجفی، احمد مسجد جامعی و معصومه ابتکار در تلاش برای دفاع از عملکرد سازمان نوسازی و شهرداری تهران هستند.
اگر چه در دو جلسه ای که تاکنون برای بررسی عملکرد این سازمان در شورای شهر برگزار شده ، منتقدان بر مسائل کارشناسی و «نکات مبهم در گزارش های مالی» سازمان تاکید می کنند، اما چینش نام اعضای مخالف و موافق با سازمان نوسازی شائبه وجود برخی اختلاف نظرهای خاص را در این ماجرا به وجود می آورد.
در واقع انتقادها از سازمان نوسازی بیشتر از سوی اعضایی که به لحاظ فکری بیشتر نزدیک به دولت هستند ، مطرح می شود و در آن سوی میدان چهره هایی که اغلب به خاطر ارزانترین تور استرالیا خط فکری متفاوت از دولت شهرت دارند، برای ابقای سازمان نوسازی شهرداری تهران تلاش می کنند. در این میان اظهارات محمدعلی نجفی ، یکی از اعضای شورای شهر تهران درباره وجود اختلاف نظرهای سیاسی در روند بررسی عملکرد سازمان نوسازی قابل توجه است.
نجفی که از مدافعان عملکرد سازمان نوسازی است، انتقادهای ارزانترین تور یونان مطرح شده را به صراحت غیرکارشناسی دانست و گفت: این انتقادها از سوی برخی اعضای شورای شهر که با برخی از اعضای سازمان نوسازی اختلاف نظر سیاسی دارند ، مطرح است.
به گفته نجفی، این در حالی است که عملکرد سازمان نوسازی طی 2 سال گذشته مثبت بوده و شهر تهران نیازمند به بقای سازمان است.
نجفی می گوید: متاسفانه اعضای منتقد در شورای شهر به جای این که انتقادهای خود را در مجرای مباحث کارشناسی پیش ببرند ، موضوع را به صورت انحرافی در تور ارزان وآسان لبنان قالب انتقادهای غیر اساسی عنوان می کنند.
برخی شنیده ها نیز حاکی است، روی صحبت اعضای منتقد با سازمان نوسازی در شورای شهر بیشتر معطوف به برخی از کارشناسانی است که پیش از این در زمره مخالفان فکری آنها بوده اند.
اما با این حال مهدی چمران ، رییس ارزانترین تور کیش شورای شهر و از منتقدان اصلی شهرداری تهران در زمینه نوسازی بافت های فرسوده گفت که هدف از گشودن باب صحبت در مورد عملکرد سازمان نوسازی در شورای شهر ، بررسی چالش های موجود در این زمینه از ابعاد مختلف است و در این بحث عملکرد تمام دستگاه های مربوطه از جمله وزارت مسکن و سازمان مسکن و شهرسازی نیز مورد ارزیابی قرار می گیرد. به گفته چمران، شورای شهر نه تنها مدیریت فعلی سازمان نوسازی، بلکه عملکرد تمام سال های گذشته در مورد احیای بافت های فرسوده پایتخت را بررسی می کند و روی انتقاد آن به شخص خاصی نیست.
گزارش های موجود نیز حکایت از «جهش نوسازی بافت های فرسوده » طی 2 سال گذشته دارد. در واقع نگاهی اجمالی به روند نوسازی بافت های فرسوده تهران از سال 1354 که شالوده سازمان نوسازی در وزارت کشور پی ریزی شد تاکنون نشان می دهد که تا پیش از 2 سال قبل به غیر از پروژه نوسازی نواب اقدام خاص دیگری در این مورد انجام نشده است، این در حالی است که طی 2 سال گذشته روند نوسازی بافت ارزانترین تور پاتایا های فرسوده اگر نه عالی، اما دست کم قابل لمس بوده است.
اما چرا درست در این شرایط نوک پیکان منتقدان در شورای شهر ، سازمان نوسازی شهرداری تهران را نشانه می گیرد؟
این سوالی است که مدافعان سازمان نوسازی مطرح می کنند و می گویند هنوز برای آن جوابی نیافته اند.
اعضای هیات رییسه شورای شهر تهران ضمن حمایت از اجرای سریع طرح تفصیلی تهران، آثار کوتاه مدت این طرح برای پایتخت را ضابطه مند شدن روند صدور مجوزهای ساختمانی عنوان کردند که به ساخت و سازهای بی رویه خاتمه می دهد و باعث می شود پروانه ساخت براساس اولویت مناطقی که حجم ارزانترین تور امارات تقاضای مسکن در آنها زیاد است، صادر شود. مهدی چمران، رییس شورای شهر در این باره معتقد است امسال با اجرای طرح تفصیلی تهران، قیمت مسکن تحت کنترل بیشتری قرار می گیرد و در عین حال سرمایه گذاری های ساختمانی بیشتر از سال گذشته انجام خواهد شد.
هیات رییسه شورای شهر تهران اجرای طرح تفصیلی را به نفع متقاضیان مسکن در پایتخت و ایجاد زمینه برای شکست دوباره قیمت مسکن می داند.
در طرح تفصیلی تهران پیش بینی شده مجوزهای جدید ساختمانی –پروانه ساخت- با اولویت نیاز مناطق به واحد مسکونی و حجم تقاضایی که در مناطق مختلف شهر برای مسکن وجود دارد صادر شود تا این اقدام مانع افزایش بی رویه آپارتمان های خالی از سکنه در تهران شود. مهدی چمران رییس شورای شهر تهران در گفت وگو با «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: سال گذشته با وجود ثبت رکورد جدید در صدور پروانه و احداث نزدیک آپارتمان اجاره ای تهران به 100 هزار واحد مسکونی در تهران، اما ساخت وسازها، بی رویه انجام شد و مشکل کمبود مسکن در شهر حل نشد. وی همچنین افزود: در سال جاری جانمایی های جدیدی برای سرمایه گذاری شرکت های ساختمانی در بازار مسکن تهران در نظر گرفته شده است و مجوز ساخت بر مبنای اصولی که در طرح تفصیلی آمده، صادر می شود.
رییس شورای شهر در ادامه گفت وگو با «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: در سال خرید ویلا آمل جاری رشد قیمت مسکن در تهران فقط در صورتی اتفاق می افتد که سایر کالاهای مصرفی نیز گران شوند، امری که تا کنون اتفاق نیفتاده و به نظر می رسد طی ماه های آتی نیز رخ ندهد.چمران طرح های پیش روی شهر را نشان از رونق بازار مسکن در ماه های آتی دانست.
توان خرید مسکن هنوز کم است
حسن بیادی، نایب رییس شورای شهر نیز با تایید اظهارات چمران، به سیاست های دولت در زمینه بازار مسکن اشاره و تاکید کرد: سیاست های دولت تاکنون به نحوی بوده که قیمت مسکن را کنترل کرده است، بنابراین در چند ماه آینده نیز با مشکل افزایش قیمت ها مواجه نخواهیم بود. وی به «دنیای اقتصاد» گفت: با وجودی که قیمت مسکن در کشور کنترل شده است و از سال گذشته تاکنون نیز رونق در ساخت وسازها وضعیت پیش خرید وفروش ملک ترکیه رونده دارد، اما با این وجود هنوز بسیاری از جویندگان مسکن توان خرید خانه را ندارند. به گفته وی، با وجود اینکه از سال گذشته ساخت و ساز در سطح شهر رونق دوباره گرفته است، اما به خاطر کمبود قدرت خرید مردم هنوز بسیاری از اقشار جامعه در جست وجوی خانه هستند و توان خرید ندارند. بیادی گفت: در واقع دولت باید به اقشار کم درآمدی که به دنبال خرید خانه هستند با طرح هایی همچون مسکن مهر کمک کند.
برج سازان محدود می شوند
حمزه شکیب ، رییس کمیسیون عمران شورای شهر تهران نیز دلیلی برای گران شدن مسکن در ماه های آینده نمی بیند. وی به «دنیای اقتصاد» گفت: اگر چه این روزها رونق به بازار مسکن بازگشته است، اما این دلیلی برای گران شدن خانه نیست. وی تاکید کرد: طرح تفصیلی تهران موجب بازگشت توازن به بازار ارزانترین تور کویت مسکن خواهد شد. وی توضیح داد: در این طرح ضوابط ساخت وساز به گونه ای تدوین شده است که تا افق 1404 تا حد ممکن تعداد مسکن مورد نیاز با توزیع مناسب در شهر ساخته شود. رییس کمیسیون عمران شورای شهر تهران همچنین با رد محدودیت آپارتمان سازی در طرح جامع تهران ، گفت: اما این طرح برج سازانی را که بدون ضابطه در نقاط مختلف شهر ، ساختمان های بلند می سازند ، محدود می کند.
به گفته شکیب، هنوز زیرساخت های لازم از جمله پارکینگ ، مراکز خدماتی پشتیبانی و مسیرهای دسترسی به اندازه کافی در تهران وجود ندارد و به همین دلیل باید از ساخت ارزانترین تور قطر برج های غیرضروری در شهر جلوگیری کرد. البته با وجود نظر مثبت اغلب اعضای شورای شهر تهران ، محمدرضا طلایی یکی دیگر از اعضا نظر دیگری دارد. به اعتقاد او در حال حاضر شواهد نشان می دهد که قیمت مسکن در تهران رو به افزایش است و این روند احتمالا تا ماه های آینده نیز ادامه خواهد داشت.
طلایی گفت: تعداد زیاد خانه های خالی در شهر نشان می دهد که هنوز مردم قدرت خرید ندارند و هنوز بازار مسکن دست کم برای اقشار متوسط به توازن نرسیده است که این زنگ خطری برای مسوولان کشور است.
اختیار به سازنده های مسکن مهر در تعیین متراژ حق انتخاب از متقاضیان را سلب کرده است
این اتفاق از یک سو باعث به وجود آمدن ارزانترین تور چین چالشی جدید – چه واحدی به چه کسی برسد؟- در مسیر پرونده مسکن مهر تهران شده و از سوی دیگر نوعی امیدواری برای آغاز واگذاری های گسترده در آینده نزدیک را ایجاد کرده است. به گزارش دنیای اقتصاد، از بیش از 200 انبوه سازی که در حال احداث 90 هزار واحد مسکونی مهر در پرند هستند، اخیرا 10 انبوه ساز موفق به تکمیل نزدیک به 600 واحد مسکونی شده اند طوری که 300 واحد آن به صورت «تحویل موقت» به تعدادی تعاونی مسکن، معرفی شده تا اعضای آنها ظرف 20 روز آینده با بازدید از واحدها عیب و ایراد احتمالی را برای رفع نقص، به سازنده اطلاع دهند. قرار است حداکثر تا پایان اردیبهشت ماه کلید ارزانترین تور کوالالامپور این 600 واحد مسکونی تحویل قطعی شود. هر چند سایر انبوه سازها به پایان قراردادهای یک ساله ای که با وزارت مسکن امضا کرده بودند، نزدیک شده اند و جریمه یا تعلیق فعالیت آنها پس از موعد یک سال هنوز در ابهام قرار دارد، اما مسوولان در تلاشند برای مناسبت سوم خرداد، حدود 3 هزار واحد مسکونی مهر را در این منطقه و حدود دو هزار واحد آپارتمان اجارهای شیراز را در هشتگرد به افتتاح رسمی برسانند. واحدهایی که در شهر جدید پرند تحویل موقت شده دارای امکانات آب، برق و تجهیزات داخلی شامل کابینت، نقاشی و کمد دیواری است و گاز شهری نیز طی روزهای آینده وصل می شود. قیمت تمام شده این واحدها برای متقاضیان بین 30 میلیون تا 34 میلیون تومان تعیین شده است. براساس این گزارش، با واگذاری موقت تعداد اندکی مسکن مهر در تهران، اکنون مشخص شده اختیاری که مسوولان بابت تعیین متراژ واحدها به انبوه سازان داده بودند، مشکلاتی را برای تعاونی های مسکن به وجود آورده است. در پروژه مسکن مهر، ظاهرا سازنده ها برحسب سلیقه ، متراژهای رهن آپارتمان نور مورد علاقه شان را برای ساخت به کار برده اند؛ طوری که اغلب واحدها با مساحت کمتر از 60 متر مربع، احداث شده اند، اما از آنجا که هم اکنون عمده متقاضیان، واحدهای متراژ بزرگ می خواهند، مقررات ویژه ای برای واگذاری تعریف شده است.
.
علاوه بر این در خیابان آفریقا مالکی نرخ اجاره واحد 220 متری را 105 میلیون تومان به عنوان رهن کامل پیشنهاد کرده است این در حالی است که متقاضی این واحد استیجاری ارزانترین تور اندونزی با همین مبلغ می تواند واحدی 55 متری ، 5 سال ساخت با امکانات کامل در محدوده بلوار فردوس خریداری کند .
اینکه در بازار مسکن برخی از متقاضیان با توجه به میزان بودجه خود توانایی خرید واحدی هرچند متراژ کوچک را دارند اما ترجیح می دهند از بازار اجاره استقبال کنند به عدم اطلاع آنها از برابری اجاره بها با قیمت مسکن در تهران برمی گردد . طی دو سال اخیر در تهران به قدری قیمت مسکن کاهش و ارزانترین تور استانبول اجاره بها افزایش یافته که این دو نرخ اکنون به هم نزدیک شده اند .
تعدادی از مشاوران املاک در این باره به «دنیای اقتصاد» اظهار کردند : همانطور که عده ای از متقاضیان در بازار مسکن سعی دارند با تهیه وام ، امانت گرفتن مبلغی از دیگران و راه های دیگر هر چه سریع تر صاحبخانه شوند حتی این دسته از افراد راضی هستند که برای مدت طولانی بدهکار باشند اما به خواسته خود دست پیدا کنند ، برخی از مشتریان در بازار اجاره اگرچه بودجه کافی برای خرید واحد مسکونی دارند اما اصراری آپارتمان اجاره ای تهران به خانه دار شدن ندارند .
یکی از فعالان بازار مسکن در ادامه افزود : آنهایی که قصد دارند در کوتاه ترین زمان واحدی را خریداری کنند این طور تصور می کنند که هرچه سریع تر از بازار مسکن خرید کنند از پرداخت مبلغ بیشتر برای خرید معاف شده اند و دیگر دغدغه های اجاره نشینی را تجربه نمی کنند اما از طرف دیگر همان طور که گفته شد برخی از مستاجران ، اجاره نشینی را می پسندند و عقیده دارند از یک سو جابه جایی سالانه نوعی تنوع است و از سوی دیگر خرید از بازار دلیلی برای راکد ماندن بودجه در نقش سرمایه می شود .
معتمدی تاکید کرد : مقایسه هایی ارزانترین تور ارمنستان که بین نرخ اجاره و قیمت فروش واحدهای مسکونی در مناطق مختلف بیان شد ، نشان دهنده این مساله است که اگرچه مستاجران در ازای پرداخت مبالغی تحت اجاره بها می توانند واحدی را خریداری کنند اما کاملا مشخص است واحد اجاره ای از متراژ بیشتری نسبت به واحد فروشی برخوردار است و این موضوع یکی از علت هایی است که عده ای از مستاجران اجاره نشینی را ترجیح می دهند .
ستون امروز نبض بازار به معرفی تعدادی از واحدهای اجاره ای پرداخته که با نرخ اجاره تعیین شده این واحدها می توان صاحب یک واحد مسکونی شد .
فروشنده ای قیمت واحد 71 متری خود را در خیابان قصرالدشت به همراه امکانات کامل ، 90 میلیون تومان پیشنهاد کرده است اما در بازار اجاره، موجری 90 میلیون تومان را رهن آپارتمان تبریز برای رهن کامل واحد 150 متر مربعی تعیین کرده است.
همچنین اجاره یک واحد 160 متری واقع در آصف در بازار اجاره زعفرانیه به صورت 30 میلیون تومان ودیعه و یک میلیون و 500 هزار تومان اجاره ماهانه اعلام شده که در کل رهن اجاره این واحد حدود 80 میلیون تومان است و مستاجر با این مبلغ می تواند واحدی 76 متری در خیابان بهارستان خریداری کند .
قیمت کل واحد 65 متری در منطقه تهران نو که عمر بنای آن 9 سال است با رهن ارزانترین تور سنگاپور کامل واحدی 160 متری در پاسداران یکسان است زیرا قیمت فروش و نرخ اجاره این دو واحد 83 میلیون تومان برآورد شده استبسته سیاستی برای ساماندهی بازار اجاره مسکن که هفته گذشته رونمایی شد با استقبال کارشناسان اقتصادی این حوزه روبه رو شده و در عین حال پیشنهادهایی از طرف آنها برای نتیجه گیری درست از اجرای برخی مفاد بسته، مطرح شده است. از نگاه کارشناسان، «تغییر زمان اعتبار قراردادهای اجاره از یک سال به دو سال یا بیشتر»، مهم ترین قسمت از بسته ساماندهی اجاره است که یکسری هزینه های پنهان برای مستاجران را می تواند کاهش دهد، اما اجرای آن در آپارتمان اجاره ای یزد گام نخست نیازمند تشویق مالیاتی موجران است.همچنین ارائه تسهیلات به واحدهای مسکونی نیمه تمام نیز راهکار دیگری در بسته اجاره است که کارشناسان پیشنهاد کرده اند.شرط پرداخت این تسهیلات، دریافت تضمین اجاره واحدها از سازنده باشد.
کارشناسان اقتصادی بازار مسکن با مطالعه جزئیات بسته ساماندهی اجاره بها که هفته گذشته منتشر شد، برای اجرای بهتر برخی از بندهای آن پیشنهادهایی را ارائه کرده و در عین حال جای خالی یارانه برای مستاجران را به عنوان یکی از نقاط ضعف بسته، مطرح کرده اند.
تنظیم قرارداد اجاره به صورت «دوساله» راهکار اصلی بسته، برای کنترل نرخ اجاره است که به گفته کارشناسان یکسری هزینه های پنهان از جمله هزینه جست وجوی آپارتمان، هزینه جابه جایی و حق کمیسیون مشاور املاک را برای مستاجر به نصف کاهش می دهد، اما این تغییر در مهلت قرارداد، در گام اول نیازمند اجرای داوطلبانه از سوی مالکان است که برای آن مالکان باید رهن مسکن شاهین شهر تشویق شوند. کارشناسان همچنین درباره طرح پرداخت تسهیلات ساخت به واحدهای نیمه کاره با هدف عرضه آنها به بازار اجاره، پیشنهاد کردند: شرط پرداخت تسهیلات، تضمین سازنده –مالک- به اجاره حداقل 2 سال واحدها باشد.
بکارگیری تسهیلات یارانه ای برای تقویت بنیه مالی مستاجران همزمان با کنترل نرخ های اجاره نیز پیشنهاد دیگر کارشناسان است که به موجب آن، وام ارزان قیمت از محل درآمد حاصل از هدفمندی یارانه ها می تواند به مستاجران کم درآمد اختصاص یابد.
فردین یزدانی کارشناس و نویسنده خرید ملک تبریز طرح جامع مسکن در گفت وگو با «دنیای اقتصاد» اظهار کرد: مهلت دوساله برای قراردادهای اجاره صرفه جویی موثری برای مستاجران به دنبال خواهد داشت ضمن اینکه تبعات روانی چنین قراردادی به نفع مستاجر است. وی افزود: در حال حاضر بستر حقوقی برای تنظیم دو ساله قرارداد اجاره فراهم نیست و به همین خاطر باید مشوق های موثر مالیاتی برای آن در نظر گرفت.
یزدانی همچنین قرارداد دوساله را در صورت عدم کنترل روی نرخ های اجاره، عاملی برای ورود تورم انتظاری به بازار اجاره مسکن دانست و گفت: احتمال دارد برخی موجران با این تصور طراحی حرفه ای سایت که در سال دوم قرارداد قیمت ها افزایش می یابد، تورم ذهنی خود را در همان سال اول در قرارداد اعمال کنند.
وی همچنین ارائه تسهیلات تشویقی برای ساخت واحدهای نیمه تمام را از جمله بهترین راهکارها برای متعادل کردن نرخ اجاره ارزیابی کرد و گفت: در همه جای دنیا این رویه برای فعال کردن صنعت اجاره داری مرسوم است اما باید دولت شرایطی ایجاد کند که حتما واحدها به بازار اجاره عرضه شوند.
یزدانی در عین حال ضمن اینکه محتویات بسته حمایتی ارزانترین تور ترکیه بازار اجاره بها را مثبت ارزیابی کرد، اما در عین حال ارائه یارانه به مستاجران کم درآمد را بهترین گزینه برای ساماندهی بازار اجاره توصیف و عنوان کرد: با توجه به درآمدی که دولت از طریق آزادسازی حامل های انرژی کسب کرده است، می تواند با شناسایی مستاجران کم درآمد و ارائه تسهیلات یارانه ای به آنها در جهت ساماندهی بازار اجاره گام بردارد.
در همین حال محمد رضا اعوانی، مسوول پیشین سامانه رهگیری در وزارت بازرگانی نیز به «دنیای اقتصاد» گفت: اصولا ساماندهی بازار اجاره بها بیش از هرچیز منوط به ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن است و با توجه به اینکه تعادل بین عرضه و تقاضا باعث می شود که از ایجاد حباب قیمت در بازار اجاره جلوگیری شود از این رو اگر بر مبنای بسته حمایتی تسهیلات تشویقی به مالکان واحدهای نیمه کاره پرداخت شود در این ارزانترین تور تایلند صورت قطعا از بروز نوسانات قیمتی در این بازار ممانعت ایجاد خواهد شد.
موانع حقوقی قراردادهای دوساله
وی اظهار کرد: باتوجه به اینکه بر مبنای قانون اساسی، مالکیت در اسلام محترم است؛ از این رو نمی توان با روش های دستوری مالکان را وادار کرد که اقدام به انعقاد قرارداد دوساله با مستاجران کنند مگر اینکه شرایط تشویقی مهیا شود که مالکان خود به خود به این سمت حرکت کنند و داوطلبانه برای انعقاد ارزانترین تور دوبی قرارداد دوساله اقدام کنند.
به گفته وی با توجه به راه اندازی سامانه رهگیری معاملات مسکن در وزارت بازرگانی که امکان رصد نرخ اجاره در آن فراهم شده، این امکان برای دولت ایجاد شده است که با بررسی رفتار نرخ اجاره درصدد کنترل آن برآید و از افزایش بی رویه آن جلوگیری کند.
مینو رفیعی، کارشناس مسکن نیز لغو معافیت مالیات اجاره را سیاست تنبیهی دانست که به گفته وی ممکن است اثر معکوس بر بازار اجاره بها بگذارد و باعث شود که ارزانترین تور لندن علاقه موجران برای عرضه واحدهای اجاره ای کم شود.
به گفته این کارشناس مسکن، لغو مالیات اجاره پیش از این به عنوان یک سیاست تشویقی برای رونق بازار اجاره اتخاذ شده بود.
موضوع انتقاد از عملکرد سازمان نوسازی شهرداری تهران که ماه ها است زمزمه رسانه ها شده، بار دیگر اعضای شورای شهر را در صف بندی مقابل یکدیگر قرار داده است.
در یک گروه ، اعضای همیشه منتقد به ارزانترین تور اسپانیا عملکرد شهرداری تهران، از جمله مهدی چمران، حسن بیادی و خسرو دانشجو قرار دارند و در گروه مقابل اعضایی همچون محمدعلی نجفی، احمد مسجد جامعی و معصومه ابتکار در تلاش برای دفاع از عملکرد سازمان نوسازی و شهرداری تهران هستند.
اگر چه در دو جلسه ای که تاکنون برای بررسی عملکرد این سازمان در شورای شهر برگزار شده ، منتقدان بر مسائل کارشناسی و «نکات مبهم در گزارش های مالی» سازمان تاکید می کنند، اما چینش نام اعضای مخالف و موافق با سازمان نوسازی شائبه وجود برخی اختلاف نظرهای خاص را در این ماجرا به وجود می آورد.
در واقع انتقادها از سازمان نوسازی بیشتر از سوی اعضایی که به لحاظ فکری بیشتر نزدیک به دولت هستند ، مطرح می شود و در آن سوی میدان چهره هایی که اغلب به خاطر ارزانترین تور استرالیا خط فکری متفاوت از دولت شهرت دارند، برای ابقای سازمان نوسازی شهرداری تهران تلاش می کنند. در این میان اظهارات محمدعلی نجفی ، یکی از اعضای شورای شهر تهران درباره وجود اختلاف نظرهای سیاسی در روند بررسی عملکرد سازمان نوسازی قابل توجه است.
نجفی که از مدافعان عملکرد سازمان نوسازی است، انتقادهای ارزانترین تور یونان مطرح شده را به صراحت غیرکارشناسی دانست و گفت: این انتقادها از سوی برخی اعضای شورای شهر که با برخی از اعضای سازمان نوسازی اختلاف نظر سیاسی دارند ، مطرح است.
به گفته نجفی، این در حالی است که عملکرد سازمان نوسازی طی 2 سال گذشته مثبت بوده و شهر تهران نیازمند به بقای سازمان است.
نجفی می گوید: متاسفانه اعضای منتقد در شورای شهر به جای این که انتقادهای خود را در مجرای مباحث کارشناسی پیش ببرند ، موضوع را به صورت انحرافی در تور ارزان وآسان لبنان قالب انتقادهای غیر اساسی عنوان می کنند.
برخی شنیده ها نیز حاکی است، روی صحبت اعضای منتقد با سازمان نوسازی در شورای شهر بیشتر معطوف به برخی از کارشناسانی است که پیش از این در زمره مخالفان فکری آنها بوده اند.
اما با این حال مهدی چمران ، رییس ارزانترین تور کیش شورای شهر و از منتقدان اصلی شهرداری تهران در زمینه نوسازی بافت های فرسوده گفت که هدف از گشودن باب صحبت در مورد عملکرد سازمان نوسازی در شورای شهر ، بررسی چالش های موجود در این زمینه از ابعاد مختلف است و در این بحث عملکرد تمام دستگاه های مربوطه از جمله وزارت مسکن و سازمان مسکن و شهرسازی نیز مورد ارزیابی قرار می گیرد. به گفته چمران، شورای شهر نه تنها مدیریت فعلی سازمان نوسازی، بلکه عملکرد تمام سال های گذشته در مورد احیای بافت های فرسوده پایتخت را بررسی می کند و روی انتقاد آن به شخص خاصی نیست.
گزارش های موجود نیز حکایت از «جهش نوسازی بافت های فرسوده » طی 2 سال گذشته دارد. در واقع نگاهی اجمالی به روند نوسازی بافت های فرسوده تهران از سال 1354 که شالوده سازمان نوسازی در وزارت کشور پی ریزی شد تاکنون نشان می دهد که تا پیش از 2 سال قبل به غیر از پروژه نوسازی نواب اقدام خاص دیگری در این مورد انجام نشده است، این در حالی است که طی 2 سال گذشته روند نوسازی بافت ارزانترین تور پاتایا های فرسوده اگر نه عالی، اما دست کم قابل لمس بوده است.
اما چرا درست در این شرایط نوک پیکان منتقدان در شورای شهر ، سازمان نوسازی شهرداری تهران را نشانه می گیرد؟
این سوالی است که مدافعان سازمان نوسازی مطرح می کنند و می گویند هنوز برای آن جوابی نیافته اند.
اعضای هیات رییسه شورای شهر تهران ضمن حمایت از اجرای سریع طرح تفصیلی تهران، آثار کوتاه مدت این طرح برای پایتخت را ضابطه مند شدن روند صدور مجوزهای ساختمانی عنوان کردند که به ساخت و سازهای بی رویه خاتمه می دهد و باعث می شود پروانه ساخت براساس اولویت مناطقی که حجم ارزانترین تور امارات تقاضای مسکن در آنها زیاد است، صادر شود. مهدی چمران، رییس شورای شهر در این باره معتقد است امسال با اجرای طرح تفصیلی تهران، قیمت مسکن تحت کنترل بیشتری قرار می گیرد و در عین حال سرمایه گذاری های ساختمانی بیشتر از سال گذشته انجام خواهد شد.
هیات رییسه شورای شهر تهران اجرای طرح تفصیلی را به نفع متقاضیان مسکن در پایتخت و ایجاد زمینه برای شکست دوباره قیمت مسکن می داند.
در طرح تفصیلی تهران پیش بینی شده مجوزهای جدید ساختمانی –پروانه ساخت- با اولویت نیاز مناطق به واحد مسکونی و حجم تقاضایی که در مناطق مختلف شهر برای مسکن وجود دارد صادر شود تا این اقدام مانع افزایش بی رویه آپارتمان های خالی از سکنه در تهران شود. مهدی چمران رییس شورای شهر تهران در گفت وگو با «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: سال گذشته با وجود ثبت رکورد جدید در صدور پروانه و احداث نزدیک آپارتمان اجاره ای تهران به 100 هزار واحد مسکونی در تهران، اما ساخت وسازها، بی رویه انجام شد و مشکل کمبود مسکن در شهر حل نشد. وی همچنین افزود: در سال جاری جانمایی های جدیدی برای سرمایه گذاری شرکت های ساختمانی در بازار مسکن تهران در نظر گرفته شده است و مجوز ساخت بر مبنای اصولی که در طرح تفصیلی آمده، صادر می شود.
رییس شورای شهر در ادامه گفت وگو با «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: در سال خرید ویلا آمل جاری رشد قیمت مسکن در تهران فقط در صورتی اتفاق می افتد که سایر کالاهای مصرفی نیز گران شوند، امری که تا کنون اتفاق نیفتاده و به نظر می رسد طی ماه های آتی نیز رخ ندهد.چمران طرح های پیش روی شهر را نشان از رونق بازار مسکن در ماه های آتی دانست.
توان خرید مسکن هنوز کم است
حسن بیادی، نایب رییس شورای شهر نیز با تایید اظهارات چمران، به سیاست های دولت در زمینه بازار مسکن اشاره و تاکید کرد: سیاست های دولت تاکنون به نحوی بوده که قیمت مسکن را کنترل کرده است، بنابراین در چند ماه آینده نیز با مشکل افزایش قیمت ها مواجه نخواهیم بود. وی به «دنیای اقتصاد» گفت: با وجودی که قیمت مسکن در کشور کنترل شده است و از سال گذشته تاکنون نیز رونق در ساخت وسازها وضعیت پیش خرید وفروش ملک ترکیه رونده دارد، اما با این وجود هنوز بسیاری از جویندگان مسکن توان خرید خانه را ندارند. به گفته وی، با وجود اینکه از سال گذشته ساخت و ساز در سطح شهر رونق دوباره گرفته است، اما به خاطر کمبود قدرت خرید مردم هنوز بسیاری از اقشار جامعه در جست وجوی خانه هستند و توان خرید ندارند. بیادی گفت: در واقع دولت باید به اقشار کم درآمدی که به دنبال خرید خانه هستند با طرح هایی همچون مسکن مهر کمک کند.
برج سازان محدود می شوند
حمزه شکیب ، رییس کمیسیون عمران شورای شهر تهران نیز دلیلی برای گران شدن مسکن در ماه های آینده نمی بیند. وی به «دنیای اقتصاد» گفت: اگر چه این روزها رونق به بازار مسکن بازگشته است، اما این دلیلی برای گران شدن خانه نیست. وی تاکید کرد: طرح تفصیلی تهران موجب بازگشت توازن به بازار ارزانترین تور کویت مسکن خواهد شد. وی توضیح داد: در این طرح ضوابط ساخت وساز به گونه ای تدوین شده است که تا افق 1404 تا حد ممکن تعداد مسکن مورد نیاز با توزیع مناسب در شهر ساخته شود. رییس کمیسیون عمران شورای شهر تهران همچنین با رد محدودیت آپارتمان سازی در طرح جامع تهران ، گفت: اما این طرح برج سازانی را که بدون ضابطه در نقاط مختلف شهر ، ساختمان های بلند می سازند ، محدود می کند.
به گفته شکیب، هنوز زیرساخت های لازم از جمله پارکینگ ، مراکز خدماتی پشتیبانی و مسیرهای دسترسی به اندازه کافی در تهران وجود ندارد و به همین دلیل باید از ساخت ارزانترین تور قطر برج های غیرضروری در شهر جلوگیری کرد. البته با وجود نظر مثبت اغلب اعضای شورای شهر تهران ، محمدرضا طلایی یکی دیگر از اعضا نظر دیگری دارد. به اعتقاد او در حال حاضر شواهد نشان می دهد که قیمت مسکن در تهران رو به افزایش است و این روند احتمالا تا ماه های آینده نیز ادامه خواهد داشت.
طلایی گفت: تعداد زیاد خانه های خالی در شهر نشان می دهد که هنوز مردم قدرت خرید ندارند و هنوز بازار مسکن دست کم برای اقشار متوسط به توازن نرسیده است که این زنگ خطری برای مسوولان کشور است.
اختیار به سازنده های مسکن مهر در تعیین متراژ حق انتخاب از متقاضیان را سلب کرده است
این اتفاق از یک سو باعث به وجود آمدن ارزانترین تور چین چالشی جدید – چه واحدی به چه کسی برسد؟- در مسیر پرونده مسکن مهر تهران شده و از سوی دیگر نوعی امیدواری برای آغاز واگذاری های گسترده در آینده نزدیک را ایجاد کرده است. به گزارش دنیای اقتصاد، از بیش از 200 انبوه سازی که در حال احداث 90 هزار واحد مسکونی مهر در پرند هستند، اخیرا 10 انبوه ساز موفق به تکمیل نزدیک به 600 واحد مسکونی شده اند طوری که 300 واحد آن به صورت «تحویل موقت» به تعدادی تعاونی مسکن، معرفی شده تا اعضای آنها ظرف 20 روز آینده با بازدید از واحدها عیب و ایراد احتمالی را برای رفع نقص، به سازنده اطلاع دهند. قرار است حداکثر تا پایان اردیبهشت ماه کلید ارزانترین تور کوالالامپور این 600 واحد مسکونی تحویل قطعی شود. هر چند سایر انبوه سازها به پایان قراردادهای یک ساله ای که با وزارت مسکن امضا کرده بودند، نزدیک شده اند و جریمه یا تعلیق فعالیت آنها پس از موعد یک سال هنوز در ابهام قرار دارد، اما مسوولان در تلاشند برای مناسبت سوم خرداد، حدود 3 هزار واحد مسکونی مهر را در این منطقه و حدود دو هزار واحد آپارتمان اجارهای شیراز را در هشتگرد به افتتاح رسمی برسانند. واحدهایی که در شهر جدید پرند تحویل موقت شده دارای امکانات آب، برق و تجهیزات داخلی شامل کابینت، نقاشی و کمد دیواری است و گاز شهری نیز طی روزهای آینده وصل می شود. قیمت تمام شده این واحدها برای متقاضیان بین 30 میلیون تا 34 میلیون تومان تعیین شده است. براساس این گزارش، با واگذاری موقت تعداد اندکی مسکن مهر در تهران، اکنون مشخص شده اختیاری که مسوولان بابت تعیین متراژ واحدها به انبوه سازان داده بودند، مشکلاتی را برای تعاونی های مسکن به وجود آورده است. در پروژه مسکن مهر، ظاهرا سازنده ها برحسب سلیقه ، متراژهای رهن آپارتمان نور مورد علاقه شان را برای ساخت به کار برده اند؛ طوری که اغلب واحدها با مساحت کمتر از 60 متر مربع، احداث شده اند، اما از آنجا که هم اکنون عمده متقاضیان، واحدهای متراژ بزرگ می خواهند، مقررات ویژه ای برای واگذاری تعریف شده است.
.
